Die Wirtschaft in Deutschland sei wie erwartet auch im zweiten Quartal geschrumpft und auch der Start in das dritte Quartal fiel enttäuschend aus. Woher auch sollen derzeit Wachstumsimpulse kommen?
Unternehmen hätten Investitionen zurückgefahren, in der Industrie werde sowohl über Kurzarbeit als auch über Personaleinsparungen diskutiert und in Folge dessen werde nun auch die bislang sehr starke Binnenkonjunktur immer mehr in Mitleidenschaft gezogen, obwohl der private Konsum mit einem prognostizierten Wachstum von 1,6 Prozent immer noch das Zugpferd in diesem Jahr bleiben werde. Insgesamt solle die deutsche Wirtschaft laut Consensus Economics 2019 nur noch um 0,6 Prozent wachsen und nächstes Jahr dann um 1,2 Prozent. "Doch angesichts der nicht abflauenden Risikofaktoren und weiteren politischen Konflikten wie z.B. die Unruhen in Hongkong sind jegliche Prognosen aktuell mit einem großen Fragezeichen versehen. Besonders aus der Industrie kommen weiterhin keine guten Signale, und speziell die Autoindustrie leidet unter der schrumpfenden Nachfrage aus China und den immer noch kleinen Entwicklungsschritten in Bezug auf die Elektromobilität", erläutert Timo Tschammler, CEO JLL Germany.
Arbeitsmarkt zeigt sich robust
Was bleibt? Der Arbeitsmarkt zeige sich nach wie vor robust, wenngleich auch hier ein Wendepunkt erreicht sein dürfte und es nicht verwunderlich wäre, wenn in den nächsten Monaten ein Anstieg der Arbeitslosenquote zu verzeichnen wäre. Und gerade die Beschäftigung und als Proxy hierfür das ifo-Beschäftigungsbarometer hat sich für den deutschen Bürovermietungsmarkt in der Vergangenheit als sehr zuverlässiger Indikator erwiesen.
Büro-Vermietungsmärkte spüren Krise nicht
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, analysiert: "Rein statistisch gesehen gilt folgender Zusammenhang: Verliert der Index fünf Prozent, sinkt der Flächenumsatz um zehn Prozent. Und tatsächlich ist das ifo-Beschäftigungsbarometer in der ersten Jahreshälfte um rund fünf Prozent gefallen, so stark wie seit 2009 nicht mehr. An den Büro-Vermietungsmärkten ist von der sinkenden Einstellungsbereitschaft der Unternehmen allerdings bislang noch nichts zu spüren. Das hängt auch damit zusammen, dass der Büro-Vermietungsmarkt mit einem Nachlauf von ungefähr einem Dreivierteljahr reagiert." Und Timo Tschammler prognostiziert: "Für 2020 erwarten wir daher einen etwas deutlicheren Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen. Die rezessiven Tendenzen schlagen dann auch auf den Dienstleistungssektor durch, also auf die Branchen, die im Schnitt für rund 85 Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in den Big 7 verantwortlich sind."
Umsatzvolumen zieht weiter an - Berlin und Stuttgart mit stärksten Wachstumsraten
Der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen zeige im laufenden Jahr weiterhin wachsende Umsätze. Insgesamt wurden in den ersten drei Quartalen 3,05 Mio. m² vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspreche das einem Anstieg um fünf Prozent. Dieser zunächst vermeintliche Widerspruch zu den konjunkturellen Eintrübungen lasse sich zum einen mit dem beschriebenen zeitlichen Effekt erklären, zum anderen gebe es aufgrund des signifikanten Angebotsmangels im aktuellen Zyklus noch Umzugs-Überhänge, die deshalb nicht realisiert werden konnten, weil es keine verfügbaren Flächen gegeben habe. Mit Blick auf die einzelnen Märkte zeige sich allerdings eine starke Schwankung. So weisen Stuttgart (+58 % auf 257.000 m²) und Berlin (+26 % auf 759.000 m²) die höchsten Zuwächse auf, während in Frankfurt (-15 % auf 389.000 m²) und in München (-12 % auf 605.000 m²) die Vorjahreswerte unerreicht geblieben seien.
Volumen von vier Millionen Quadratmeter
"Mit dem starken dritten Quartal im Rücken erwarten wir für das Gesamtjahr 2019 ein gegenüber dem Vorjahr stabiles Umsatzvolumen in Höhe von fast 4 Mio. Quadratmetern. Damit läge der der 2019 Umsatz immer noch um rund fünf Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Gleichwohl dürfte der Ausblick für 2020 etwas getrübter ausfallen, sollten sich die schlechten konjunkturellen Daten weiter verfestigen", so Tschammler.
Mehrere Effekte treffen zusammen
Derzeit überlagerten sich mehrere Effekte/Trends am Büroimmobilienmarkt mit jeweils verschiedenen Einflüssen auf den Flächenumsatz. Erstens, die starke konjunkturelle Entwicklung der letzten Jahre bedeute für viele Nutzer immer noch Expansion und Flächenaufbau (Wachstum des Flächenumsatz). Zweitens, die sich nun abkühlende Konjunktur werde ausgehend von der Industrie ihre Auswirkungen auch auf den Dienstleistungssektor ausüben (abflauendes Wachstum bis hin zur abflauenden Nachfrage). Und drittens, die gerade in den Toplagen vorherrschenden Flächenengpässe entzögen der Nachfrage das Potenzial für Flächenumsatz.
Flexible Büroflächenkonzepte in der Diskussion
Eines in diesem Mix derzeit stark diskutiertes Thema ist die Entwicklung der Betreiber für flexible Büroflächenkonzepte. Die Expansion von Flexible Office Space-Betreibern sei in den drei vergangenen Jahren exorbitant. Auch in den ersten drei Quartalen habe das Wachstum in den Big 7 angehalten: rund 190.000m² wurden neu angemietet, davon allein über 70.000 m² in Berlin. Damit sei in der Hauptstadt bereits fast die Größenordnung des gesamten Vorjahres erreicht. In Frankfurt, Düsseldorf und München seien jeweils rund 30.000 m² registriert worden. Größter Abschluss im dritten Quartal sei WeWork mit 20.000 m² in Düsseldorf, JLL hatte den Mietvertrag vermittelt. Für das Gesamtjahr 2019 würden insgesamt bis zu 250.000 m² erwartet.
Leerstand sinkt weiter
Das kurzfristige Büroflächenangebot gehe weiter zurück. Insgesamt stehen den flächensuchenden Unternehmen in den Big 7 nur noch 3 Mio. m² zur Verfügung. Vor nur fünf Quartalen seien es eine Million Quadratmeter mehr gewesen. Der Rückgang sei allerdings nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen. Wurde der Leerstand in den vergangenen vier Quartalen um durchschnittlich 250.000 m² pro Quartal abgebaut, seien es in den Monaten Juli bis Ende September nur noch 25.000 m² gewesen. Den stärksten Rückgang der Leerstandsquote zum Vorquartal habe es in Düsseldorf und in Hamburg mit jeweils -0,3 Prozentpunkte auf 550.000 m² bzw. 472.000 m² gegeben.
Hohe Leerstände in Frankfurt und Düsseldorf
Bei Ausdehnung des Betrachtungszeitraumes auf ein Jahr zeige alle sieben Märkte einen Rückgang des Leerstands zwischen sechs Prozent (Stuttgart auf 189.000 m²) und 31 Prozent (Köln auf 185.000 m²). In Berlin wurde zum Ende des dritten Quartals erneut die Zwei-Prozent-Marke unterschritten (1,9 % auf 396.000 m²). Die höchsten Leerstandsquoten fänden sich nach wie vor in Düsseldorf und Frankfurt (696.000 m²) mit jeweils sechs Prozent. "Angesichts der extremen Knappheit in manch anderen Hochburgen erscheinen diese Quoten mittlerweile nicht mehr als Malus, bedeuten sie doch eine gewisse Flächenauswahl für die Nutzer", so Scheunemann.
Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert Ende September bei knapp 3,2 Prozent und damit 0,7 Prozentpunkte unter dem Vorjahresquartal. Bis Ende des Jahres werden die Leerstandsquoten nochmals leicht nachgeben auf eine durchschnittliche Leerstandsquote von 3,1 Prozent. Trotz der anziehenden Neubautätigkeit ist laut Scheunemann auch für 2020 noch keine Trendwende in Sicht.
Das Bauvolumen bleibt über der Vier-Millionen-Qudratmeter-Marke
Es tue sich (endlich) was an der Neubaufront: In den ersten drei Quartalen 2019 wurden in den Big 7 insgesamt 800.000 m² fertiggestellt. Das seien 50 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Bis Jahresende würden weitere 440.000 m² erwartet, allerdings seien davon derzeit bereits 85% vermietet oder an Eigennutzer verkauft. Auch wenn das Gesamtvolumen mit 1,24 Mio. m² das höchste seit 2009 sei: der Markt könnte derzeit durchaus noch mehr vertragen.
Bürofertigstellungen mit einem Volumen von 1,9 Millionen Quadratmeter
Im kommenden Jahr würden Bürofertigstellungen in den Big 7 mit einem Volumen von über 1,9 Mio. m² erwartet. Davon seien aus aktueller Sicht noch ein Drittel verfügbar - in Stuttgart und Hamburg allerdings nur noch 15 Prozent bzw. 17 Prozent. München (370.000 m²) und Berlin (260.000 m²) zeigen sich am "entwicklungsstärksten". In diesen beiden sehr nachfragestarken Märkten liegt demnach der Anteil der noch freien Flächen an den Projektentwicklungen nur zwischen 11 Prozent in der Hauptstadt und 14 Prozent in der bayerischen Metropole.
Mit 4,3 Mio. m² bewege sich das gesamte, derzeit im Bau befindliche Bürovolumen auf einem hohen Niveau. Das gelte insbesondere für Berlin (1,5 Mio. m² im Bau) und München (865.000 m² im Bau). "Beides sind Märkte mit sehr geringen Leerständen, so dass wir kein Überangebot erwarten", sagt Scheunemann und ergänzt: "Die Leerstände dürften insbesondere ab 2021/2022 wieder zulegen und damit den Nutzern mehr Wahlmöglichkeiten bieten. Aus deren Sicht insofern eine positive Entwicklung."
Mietpreise ziehen weiter an - Köln mit signifikantem Anstieg
Die Mietpreise kennen weiterhin nur eine Richtung: nach oben. Ende des dritten Quartals 2019 verzeichneten alle Big 7 Märkte gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres einen Anstieg der Spitzenmieten (von Düsseldorf 1,8 % bis Köln 13 %). Der JLL-Spitzenmietpreisindex (als Mittelwert der Spitzenmieten in den Big 7) ist im Jahresvergleich (Q3 2018) um 6,8 Prozent gestiegen und notiere aktuell bei 216 Punkten, dem höchsten Wert seit 1992. Bis Ende des Jahres werde ein weiterer Anstieg erwartet: ein Plus von 6,6 Prozent könnte notiert werden. "Auch für 2020 rechnen wir mit weiter steigenden Mietpreisen. In der Aggregation über alle sieben Hochburgen sollte sich dieses Wachstum allerdings auf dann rund zwei Prozent deutlich abschwächen. Abseits der Spitzenlagen werden allerdings auch im letzten Quartal 2019 und im nächsten Jahr teilweise deutlich höhere Wachstumsraten erreicht werden", so Tschammler. pm, ots, mei
English version
There's a crisis. Not only at the geopolitical level, but now also fundamentally and noticeably in Germany. As an export-oriented economic nation, Germany suffers particularly from the global trade restrictions that are becoming increasingly manifest, on the one hand, due to the tormenting trade conflict between China and the USA and, on the other hand, due to politically motivated sanctions by Donald Trumps. As expected, the German economy shrank again in the second quarter and the start into the third quarter was disappointing. What is the source of the current growth impulses?
Companies had cut back on investments, industry was discussing both short-time work and staff cuts, and as a result the hitherto very strong domestic economy was now being increasingly affected, although private consumption with a forecast growth rate of 1.6 percent would still remain the driving force this year. According to Consensus Economics, the German economy is expected to grow by only 0.6 percent in 2019 and by 1.2 percent next year. "But in view of the ongoing risk factors and other political conflicts, such as the unrest in Hong Kong, all forecasts are currently marked with a big question mark. The industry in particular is still not giving good signals, and the automotive industry in particular is suffering from the shrinking demand from China and the still small development steps in electric mobility," explains Timo Tschammler, CEO of JLL Germany.
Labour market proves robust
What's left? The labour market remains robust, although it is likely to have reached a turning point and it would not be surprising if the unemployment rate rose in the coming months. And it is precisely employment and, as a proxy for this, the ifo Employment Barometer, which has proved to be a very reliable indicator for the German office rental market in the past.
Office rental markets do not feel the crisis
Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, analyses: "From a purely statistical point of view, the following relationship applies: If the index loses five percent, the floor-space turnover drops by ten percent. And in fact, the ifo employment barometer fell by around five percent in the first half of the year, the lowest since 2009. However, so far there has been no sign of companies' declining willingness to hire on the office rental markets. This is also due to the fact that the office rental market reacts with a lag of about three quarters of a year." And Timo Tschammler forecasts: "For 2020 we therefore expect a somewhat more pronounced decline in demand for office space. The recessionary tendencies will then also have an impact on the service sector, i.e. on the sectors that are responsible on average for around 85 percent of the total office space turnover in the Big 7."
Sales volume continues to rise - Berlin and Stuttgart with strongest growth rates
The office rental market in the seven strongholds continues to show growing turnover in the current year. A total of 3.05 million m² was let or sold to owner-occupiers in the first three quarters. Compared to the same period of the previous year, this represents an increase of five percent. This initially supposed contradiction to the economic downturn can be explained on the one hand by the time effect described, and on the other hand by the significant lack of supply in the current cycle, there are still relocation overhangs which could not be realised because there was no available space. With regard to the individual markets, however, there was a strong fluctuation. Stuttgart (+58% to 257,000 m²) and Berlin (+26% to 759,000 m²) recorded the highest growth rates, while in Frankfurt (-15% to 389,000 m²) and in Munich (-12% to 605,000 m²) the previous year's figures had not been reached.
Volume of four million square metres
"With the strong third quarter behind us, we expect a stable sales volume of almost 4 million square meters for 2019 as a whole compared with the previous year. This means that 2019 sales would still be around five percent above the five-year average. Nevertheless, the outlook for 2020 is likely to be somewhat gloomier if the poor economic data continues to solidify," says Tschammler.
Several effects come together
Several effects/trends on the office property market, each with different influences on take-up, are currently overlapping. Firstly, the strong economic development in recent years still means expansion and space build-up (growth in space take-up) for many users. Secondly, the economy, which is now cooling down, will also have an impact on the service sector, starting with industry (slowing growth through to slowing demand). And thirdly, the space bottlenecks prevailing in the top locations in particular are depriving demand of the potential for space turnover.
Flexible office space concepts under discussion
One topic that is currently being strongly discussed in this mix is the development of operators for flexible office space concepts. The expansion of flexible office space operators has been exorbitant in the past three years. In the first three quarters, growth in the Big 7 has also continued: around 190,000 m² have been newly rented, of which more than 70,000 m² in Berlin alone. This means that the size of the capital city has almost reached that of the entire previous year. Around 30,000 m² had been registered in Frankfurt, Düsseldorf and Munich. The largest transaction in the third quarter was WeWork with 20,000 m² in Düsseldorf, JLL had brokered the lease. A total of up to 250,000 m² is expected for 2019 as a whole.
Vacancy rate continues to fall
The short-term supply of office space is continuing to decline. In total, only 3 million m² are still available to companies looking for space in the Big 7. Only five quarters ago, it had been one million square metres more. However, the decline was no longer as severe as in the previous quarters. If the vacancy rate was reduced by an average of 250,000 m² per quarter in the past four quarters, it was only 25,000 m² in the months July to the end of September. The strongest decline in the vacancy rate compared to the previous quarter had been in Düsseldorf and Hamburg, with -0.3 percentage points each to 550,000 m² and 472,000 m² respectively.
High vacancy rates in Frankfurt and Düsseldorf
If the observation period was extended to one year, all seven markets showed a decline in vacancy rates between six percent (Stuttgart to 189,000 m²) and 31 percent (Cologne to 185,000 m²). At the end of the third quarter, the vacancy rate in Berlin again fell below the two percent mark (1.9 % to 396,000 m²). The highest vacancy rates are still to be found in Düsseldorf and Frankfurt (696,000 m²) with six percent each. "In view of the extreme shortage in some other strongholds, these vacancy rates no longer appear to be a malus, since they mean a certain choice of space for users," says Scheunemann.
At the end of September, the vacancy rate aggregated across the Big 7 stood at just under 3.2 percent, 0.7 percentage points below the figure for the same quarter last year. By the end of the year, vacancy rates will again fall slightly to an average vacancy rate of 3.1 percent. According to Scheunemann, there is still no turnaround in sight for 2020 despite the increasing new construction activity.
Construction volume remains above the four million square meter mark
There is (finally) something happening on the new building front: in the first three quarters of 2019 a total of 800,000 m² were completed in the Big 7. This is 50 percent more than in the same period last year. A further 440,000 m² are expected by the end of the year, although 85% of these have already been let or sold to owner-occupiers. Even though the total volume of 1.24 million sqm is the highest since 2009, the market could certainly tolerate even more at present.
Office completions with a volume of 1.9 million square metres
In the coming year, office completions in the Big 7 with a volume of over 1.9 million m² are expected. From a current perspective, one third of this is still available - in Stuttgart and Hamburg, however, only 15 percent and 17 percent respectively. Munich (370,000 m²) and Berlin (260,000 m²) have the strongest development. In these two very high-demand markets, the share of vacant space in project developments is therefore only between 11 percent in the capital and 14 percent in the Bavarian metropolis.
At 4.3 million m², the total office volume currently under construction is at a high level. This applies in particular to Berlin (1.5 million m² under construction) and Munich (865,000 m² under construction). "Both are markets with very low vacancy rates, so we do not expect any oversupply," says Scheunemann and adds: "Vacancy rates are likely to rise again, especially from 2021/2022, thus offering users more choice. From their point of view, this is a positive development.
Rental prices continue to rise - Cologne with significant rise
The rents still only know one direction: upwards. At the end of the third quarter of 2019, all Big 7 markets recorded an increase in prime rents compared with the same period of the previous year (from Düsseldorf 1.8% to Cologne 13%). The JLL peak rent index (the average of the top rents in the Big 7) rose by 6.8 percent year-on-year (Q3 2018) and is currently quoted at 216 points, the highest value since 1992. A further increase is expected by the end of the year: a plus of 6.6 percent could be quoted. "We also expect rents to continue rising in 2020. Aggregated across all seven strongholds, however, this growth should then slow significantly to around two percent. However, off the prime locations, significantly higher growth rates will also be achieved in the last quarter of 2019 and in some cases next year," says Tschammler. pm, ots, mei